על פיצול או חלוקת דירה ליחידות נפרדות

בשנים האחרונות בגין עליית מחירי הנדל"ן, גדל הביקוש בציבור עבור פיצול דירות ליחידות נפרדות. פיצול זה מספק מענה יעיל ומשתלם להשכרת דירות קטנות שלא אחת מניבות יותר מדירה אחת גדולה להשכרה. 

מחירי הנדל"ן גם גורמים לאנשים בעלי נכס גדול לבקש פיצול ליחידות דיור עבור ילדיהם והמשפחות שלהם. בכל מקרה, ולא משנה מה המניע של פיצול ליחידות דיור, עבודות אלו של פיצול דירה חשוב לבצע עם היתרים חוקיים ועם סיוע מקצועי לתכנון ועיצוב מחודש ונכון של המרחב.

נתחיל בהיבט החוקי של פיצול דירה

יש לדעת כי הפרדת חדרים בדירה והפיכתה ליחידות מפוצלות, נדרשת בישראל בהיתר אשר בלעדיו עלול בעל הנכס להסתכן בקנסות, עיקולים ואפילו בצווי הריסה. כמו כן, עם העלייה בביקוש עבור פיצול חדרים בבית והפיכתם ליחידות נפרדות. 

במקביל גברה גם האכיפה בנושא. לכן, למי שחושב על פיצול דירה ליחידות דיור עדיף לבצע את ההליך באופן חוקי עם הגשת בקשה לכל היתר נדרש. 

ההבדל בין חלוקה לפיצול דירה

יש לדעת כי קיים הבדל בין המונח פיצול דירה לבין המונח חלוקת דירה. המונח חלוקת דירה מתייחס לחלוקה פנימית מחדש של דירה ללא צורך בהפרדת יחידות חשמל, גז ומים. חלוקה זו יכולה להיות עבור שיפור תכנון פנים של דירה והתאמתה לצרכי בעליה. 

בנוסף, היא יכולה לכלול יחידה נפרדת, למשל עבור בני משפחה ואף לשמש להשכרה, למשל כחדר לסטודנט ו/או דירת שותפים. זאת בעוד שהמונח פיצול דירה מתייחס להפיכת דירה אחת לשתי דירות נפרדות, עם תשתיות נפרדות לכל אחת.

פיצול נכסים לפי חוק

פיצול נכסים מותר בחוק עבור יחידות שגודלן אינו קטן מארבעים וחמישה מ"ר, כאשר כל יחידה חייבת להכיל כניסה נפרדת, מטבח ושירותים ומערכות נפרדות לחשמל מים וגז, וכן עם קיר הפרדה בין שתי הדירות בעובי של עשרים ס"מ לכל הפחות. בנוסף, פיצול דירה נדרש באישור של לפחות שבעים וחמישה אחוזים מדיירי הבניין. 

בהתאם לגודלה של הדירה אפשר לפצלה לשתי יחידות ויותר. בנוסף, את הנכס אפשר למכור באופן חוקי כשהוא מפוצל למספר יחידות ובמחיר גבוה יותר מזה המבוקש עבור אותה דירה הנמכרת בשוק כיחידה אחת.

תכנון דירה מחולקת

חלוקת דירה נדרש בתוכנית אדריכלית מתאימה, אשר לעיתים קרובות צריכה להתמודד עם לא מעט אתגרים. בין היתר, בתכנון ועיצוב  יש לתת את הדעת על ההיבטים הבאים:

תוכנית אדריכלית

חלוקת דירה לוקחת בחשבון את מיקומה בבנין, גודלה, מספר חדרי שירותים ומקלחות, מרפסות וכדומה. כמו כן יש לבחון את מידת הגמישות שהתוכנית המקורית של הדירה מעניקה ולספק תוכנית עבודה העומדת בהגדרות תקציב.

חלוקה מחדש

לא אחת חלוקה מחדש של דירה נדרשת בפירוק רוב שטחה הבנוי, עם יצירת הפרדה בין יחידות דיור ושימת דגש על אקוסטיקה, וחלוקה חדשה לגמרי של כל חללי הבית.

כניסה לבית

בחלוקת דירה יעלה הצורך לתכנן את מבואת הבית והמטבח כך שיתאים לדירה שמחולקת ל-2 יחידות בעל חלל משותף. 

חדר שירותים

במרבית הבניינים חדרי שירותים מרוכזים במבנה באזור אחד בו עוברות תשתיות צנרת המים והביוב. לכן בפיצול דירה יש לקחת בחשבון את מיקום תשתיות צנרת המים והביוב המכתיב לא אחת את אופן חלוקת הנכס. 

אוורור

יש גם לתכנן מיקום של חדרים רטובים בהתאם לאפשרות לאווררם.

עיצוב דירה מחולקת

מלבד ההיבט האדריכלי יש גם צורך בתכנון פנים נכון של דירות מחולקות, שהינו גם חכם וגם יצירתי. לשם כך מעצב פנים יבחן את נתוני כל יחידת הדיור ויתכנן חלוקה מחדש של כל מרחב באופן שיספק ניצול מרבי של שטח נתון, עם חלוקה נכונה לחללים ומתוך התייחסות למעברי אוויר ואור. 

בנוסף, חלוקת המרחב של הדירות תעוצב בהתאם ליעדי כליחידה, מאפייני ונתוני האנשים המיועדים לגור בה. יעדים אלו יקבעו את חלוקת החלל ומספר החדרים בכל יחידה. כך למשל, יש הבדל בתכנון ועיצוב דירה המיועדת לסטודנטים, משפחות צעירות, זוג מבוגרים, יחידת יחיד יוקרתית וכדומה.

מעבר לכך, מאפייני דיירי כל יחידה יכתיבו גם את סגנון עיצובה, בין אם קלאסי, מודרני, כפרי או אחר. במידה ומדבר ביחידות דיור להשכרה, הן יתוכננו ויעוצבו כך שיתאימו למכנה משותף כמה שיותר רחב, מבחינת החזות והפונקציונאליות שלהן כאחת. 

ההתאמה תתחשב בין היתר בעיצוב המטבח, חדר אמבטיה ושירותים, חדר שינה, ריצוף וצבע קירות לבית וכן הלאה. כמו כן יושם דגש על תכנון, עיצוב וריהוט המרחב באופן איכותי שיבטיח רמה גבוהה של עמידות ויקטין את הצורך בעבודות תחזוקה. 

איכות זו גם תתבטא בחזות האסטטית של המרחב אשר תהפוך אותו לאטרקטיבי בשוק השכירויות. כל זאת ועוד יתכונן עם התאמה למסגרות תקציב ועם תוכנית עבודה מפורטת המגדירה לוחות זמנים.

WhatsApp chat
דילוג לתוכן